Twee voorwaarden waar veel mensen geen weet van hebben
Het voorjaar is traditioneel het startschot voor het hoogseizoen op de vakantiewoningmarkt. Veel mensen overwegen in deze periode hun buitenverblijf te verkopen — soms als onderdeel van een generatiewissel, een erfenis, of simpelweg om een mooie waardestijging te verzilveren.
De vraag die dan al snel opdoemt: kan een vakantiewoning belastingvrij worden verkocht?
De basisregel is duidelijk
In principe is de winst bij verkoop van een vakantiewoning vrijgesteld van belasting, op basis van de zogenoemde vakantiewoningregeling. Maar die vrijstelling geldt alleen als aan twee specifieke voorwaarden wordt voldaan.
De woning moet gebruikt zijn als recreatieve verblijfplaats, én de totale oppervlakte van het perceel mag niet groter zijn dan 1.400 m².
Precies één van die twee eisen zorgt er regelmatig voor dat verkopers met een onverwachte belastingrekening worden geconfronteerd.
De eis die het vaakst over het hoofd wordt gezien
“We zien geregeld gevallen waarbij een verkoper geen rekening heeft gehouden met de perceelsgrootteeis. Vaak is de vakantiewoning geërfd of al tientallen jaren in de familie, waardoor de voorwaarde rond recreatief gebruik doorgaans wél is vervuld. Maar de eis over de perceeloppervlakte wordt maar al te vaak over het hoofd gezien,” aldus belastingexpert en partner Søren Thorvaldsen Svane Keller van PwC.
Hij voegt daar een belangrijke nuance aan toe: “De voorwaarden moeten vervuld zijn op het moment van verkoop. Het is niet voldoende dat ze waren vervuld op het moment van aankoop.”
Let op deze twee vereisten
Volgens de belastingexpert treft de perceelgrootteeis vakantiehuiseigenaren door het hele land. Maar één regio springt er in het bijzonder uit.
“De perceeleis raakt vooral eigenaren in Noord-Jutland, omdat daar een bovengemiddeld hoog percentage vakantiekavels groter is dan 1.400 m². Wie een groot perceel bezit en overweegt te verkopen, doet er goed aan hier extra alert op te zijn.”
Voorwaarde 1: De woning moet gebruikt zijn als vakantieverblijf
De vakantiewoning moet door de eigenaar of diens huishouden daadwerkelijk als recreatieve verblijfplaats zijn gebruikt — gedurende de gehele of een deel van de eigendomsperiode. Onder ‘vakantiewoning’ vallen alle soorten recreatieve verblijven: zowel traditionele zomerhuisjes als vakantiewoningen die niet zijn goedgekeurd voor permanente bewoning.
De regeling geldt zowel voor woningen in eigen land als in het buitenland. Er geldt geen minimale eigendomsduur — het gaat er uitsluitend om dat de woning feitelijk recreatief is gebruikt.
Voorwaarde 2: Het perceel mag niet groter zijn dan 1.400 m²
Overschrijdt de totale perceeloppervlakte deze grens, dan kan de vakantiewoning toch nog belastingvrij worden verkocht — maar alleen als aan één van de volgende aanvullende voorwaarden is voldaan:
- Het bestemmingsplan of andere publiekrechtelijke regels verbieden splitsing van het perceel.
- De Waarderingsautoriteit oordeelt dat splitsing een waardevermindering van meer dan 20% veroorzaakt voor het resterende perceel of de woning.
Het bewijs dat splitsing niet mogelijk is, dient te worden aangevraagd bij de gemeente waar de vakantiewoning is gelegen.
Wat kunt u het beste doen?
“Als de perceeloppervlakte de grens overschrijdt, is het verstandig om vroegtijdig na te gaan of splitsing kan worden uitgesloten — via het bestemmingsplan of via een verklaring van de Waarderingsautoriteit. Als dat mogelijk is, kunt u overwegen een deel van het perceel voorafgaand aan de verkoop af te splitsen, zodat de rest van de woning belastingvrij kan worden verkocht. Het afgesplitste deel zal bij verkoop in principe wél belastingplichtig zijn,” legt Søren Thorvaldsen Svane Keller uit.
Vakantiewoning in het buitenland
Bezit u een vakantiewoning in het buitenland — bijvoorbeeld in Zweden, Frankrijk of Spanje — dan kan de verkoop in eigen land belastingvrij zijn op grond van de vakantiewoningregeling. Maar dat betekent niet automatisch dat het land waar de woning staat geen belasting heft.
Is de verkoop in eigen land wél belastingplichtig, dan verdient het aanbeveling om voorafgaand aan de verkoop te onderzoeken hoe eventuele dubbele belastingheffing wordt afgehandeld.
